집주인도 세입자도 윈윈! 월세 5% 상한제로 1년 더 사는 ‘매우 쉬운’ 비법
목차
- 계약 갱신 청구권, 제대로 알고 계신가요?
- 월세 5% 상한제의 모든 것
- 월세 연장, ‘매우 쉬운’ 3단계 절차
- 임대인과 원만한 합의를 위한 꿀팁
- 자주 묻는 질문(FAQ) 및 주의사항
계약 갱신 청구권, 제대로 알고 계신가요?
전세와 월세, 주거 형태를 막론하고 임차인이라면 반드시 알아야 할 권리가 있습니다. 바로 계약 갱신 청구권입니다. 이 권리는 2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되면서 신설된 제도로, 임차인이 희망할 경우 1회에 한해 2년의 계약 연장을 요구할 수 있게 되었습니다. 즉, 기존 2년 계약에 더해 추가로 2년 더 거주할 수 있게 되는 것이죠.
하지만 월세 계약을 1년 단위로 하는 경우가 많고, 특히 1년 계약 만료 시점에 집주인이 임대료를 대폭 올리려는 경우가 빈번합니다. 이런 상황에서 임차인은 이사를 가야 할지, 아니면 오른 월세를 감당해야 할지 고민에 빠지게 됩니다. 이때 계약 갱신 청구권은 임차인의 강력한 무기가 됩니다. 월세 계약 역시 계약 갱신 청구권의 적용을 받으며, 임대료는 기존 금액의 5%를 초과하여 증액할 수 없다는 5% 상한제 규정이 함께 적용됩니다.
이 글은 월세 1년 계약을 마치고 추가로 1년 더 거주하기를 희망하는 임차인을 위해 계약 갱신 청구권을 활용하여 월세 5% 상한제 혜택을 받는 ‘매우 쉬운’ 방법을 알려드리고자 합니다. 단, 이 방법은 전월세 전환율을 적용하여 월세를 전환하는 과정이 포함될 수 있으므로, 관련 법규와 절차를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
월세 5% 상한제의 모든 것
주택임대차보호법 제7조의2는 ‘차임 등의 증감 청구권’을 명시하고 있습니다. 여기에는 “임대료는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다”는 내용이 담겨 있습니다. 이 ’20분의 1’이 바로 우리가 흔히 말하는 5% 상한제입니다. 이 규정은 임대차 계약의 연장 시 임대료 증액에 대한 상한선을 설정함으로써 임차인의 주거 안정을 도모하는 핵심적인 내용입니다.
예를 들어, 현재 월세 100만 원에 살고 있다면, 계약 갱신 시 집주인이 올릴 수 있는 월세는 최대 105만 원(100만 원의 5%인 5만 원 증액)을 넘을 수 없습니다. 전세 보증금이 있는 경우에도 마찬가지입니다. 보증금과 월세를 합산한 금액에 5% 상한율을 적용하게 됩니다.
만약 집주인이 5%를 초과하는 금액을 요구할 경우, 임차인은 이를 거부할 수 있으며, 이와 관련하여 분쟁이 발생한다면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 대부분의 경우, 법적으로 명시된 5% 상한제를 근거로 임대인과 원만한 합의를 이끌어내는 것이 가능합니다.
월세 연장, ‘매우 쉬운’ 3단계 절차
월세 1년 계약 만료 후 5% 상한제로 연장하는 과정은 다음과 같이 매우 간단한 3단계로 이루어집니다.
1단계: 계약 만료 6개월~2개월 전, 임대인에게 통보하기
주택임대차보호법은 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하려면 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 통보해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신된 계약부터 적용되는 내용입니다. 따라서 계약 만료일이 다가오고 있다면, 적어도 2개월 전까지는 집주인에게 “계약 갱신 청구권을 행사하여 계약을 연장하고 싶습니다”라고 분명하게 의사를 전달해야 합니다.
이때 중요한 점은 명확한 증거를 남기는 것입니다. 구두로 통보하기보다는 문자 메시지, 카카오톡, 내용증명 우편 등을 통해 기록을 남기는 것이 좋습니다. 특히 문자나 카카오톡은 메시지 전송 시간과 내용이 기록되기 때문에 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.
2단계: 월세 5% 상한선 내에서 협의하기
임차인의 계약 갱신 청구권 통보를 받은 임대인은 특별한 거절 사유가 없는 한 이를 수용해야 합니다. 여기서 특별한 거절 사유란, 임차인이 2회 이상 월세를 연체했거나, 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우 등 법에서 정한 예외 사유를 말합니다.
임대인이 임차인의 요구를 수용한다면, 이제 월세 증액에 대한 협의를 진행하게 됩니다. 앞서 설명했듯이, 월세는 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 따라서 “주택임대차보호법 제7조의2에 따라, 월세 증액은 5%를 넘을 수 없는 것으로 알고 있습니다. 저희는 현재 월세에 5%를 올린 금액으로 계약을 연장하고 싶습니다.” 와 같이 명확하게 법적 근거를 제시하며 협의를 진행하면 됩니다.
3단계: 새로운 계약서 작성 또는 기존 계약서에 내용 추가하기
협의가 원만하게 이루어졌다면, 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 특약사항을 추가하는 방식으로 계약 내용을 확정 짓는 것이 좋습니다. 가장 좋은 방법은 새로운 갱신 계약서를 작성하는 것입니다. 이 계약서에는 계약 기간을 1년으로 명시하고, 변경된 월세 금액을 정확하게 기재합니다. 또한, “주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신 계약임” 이라는 문구를 명시하면 추후 법적 분쟁을 방지하는 데 큰 도움이 됩니다.
만약 집주인이 새로운 계약서 작성을 꺼린다면, 기존 계약서 사본에 계약 기간, 변경된 월세 금액, 그리고 양 당사자의 서명 또는 날인을 추가하는 방식으로도 유효하게 계약을 갱신할 수 있습니다. 이 경우, 계약 갱신 청구권 행사 통보 내역과 함께 보관해야 합니다.
임대인과 원만한 합의를 위한 꿀팁
계약 연장은 단순히 법적 절차를 넘어, 임대인과의 원만한 관계를 유지하는 과정이기도 합니다. 다음은 합의를 이끌어내기 위한 몇 가지 팁입니다.
- 정중하고 신뢰감 있는 태도 유지: 처음부터 법적 권리만을 내세우기보다는, “이 집에서 더 살고 싶은데, 계약을 1년 더 연장할 수 있을까요?”와 같이 부드럽게 대화를 시작하는 것이 좋습니다.
- 법적 근거 명확히 제시: 감정적인 호소보다는, “최근 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 청구권을 행사하고, 월세는 5% 내에서 증액할 수 있다고 알고 있습니다.”와 같이 법적 근거를 명확하게 제시하여 임대인의 이해를 돕는 것이 효과적입니다.
- 전월세 전환율 활용: 경우에 따라 전세 보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세로 전환하는 방식으로 임대료를 조정할 수 있습니다. 이 경우 법에서 정한 전월세 전환율을 적용하여 임대인에게 합리적인 대안을 제시할 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ) 및 주의사항
Q1: 월세 1년 계약도 갱신 청구권을 사용할 수 있나요?
네, 가능합니다. 주택임대차보호법은 최소 계약 기간을 2년으로 보장하고 있습니다. 따라서 1년으로 계약했더라도, 임차인은 2년의 거주 기간을 채울 권리가 있으며, 1년 거주 후 남은 1년에 대해 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.
Q2: 집주인이 5% 이상 월세 인상을 요구하면 어떻게 해야 하나요?
절대 5%를 초과하여 증액된 금액으로 계약을 체결하지 마십시오. 임대인이 이를 고집할 경우, 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 법적 분쟁은 시간과 비용이 소요되므로, 일단 5% 상한선에 맞춰서 임대료를 지급하고, 나중에 초과된 금액에 대해 반환을 청구하는 방법도 고려할 수 있습니다.
Q3: 묵시적 갱신이 되면 어떻게 되나요?
계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인과 세입자 모두 아무런 통보를 하지 않으면 자동으로 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신이 되면 계약 기간은 2년으로 연장되며, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 유지됩니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 다만, 묵시적 갱신 시에는 5% 상한제 적용 여부가 불분명할 수 있어, 명시적으로 계약 갱신 청구권을 행사하고 갱신 계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다.
월세 1년 연장은 더 이상 복잡하고 어려운 일이 아닙니다. 계약 갱신 청구권과 5% 상한제라는 강력한 법적 권리를 정확히 이해하고 활용한다면, 누구나 ‘매우 쉽고’ 안전하게 주거 안정을 확보할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 월세 계약 연장에 큰 도움이 되기를 바랍니다.